FAQ

Zdolność kredytowa to jeden z najważniejszych elementów analizowanych przez bank podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. To właśnie od niej zależy nie tylko sama decyzja kredytowa, ale również maksymalna kwota finansowania, długość okresu kredytowania czy warunki cenowe oferty.

W praktyce wiele osób posiada stabilne dochody, a mimo to otrzymuje niższą zdolność kredytową niż się spodziewało. Powodem są często elementy, które z perspektywy klienta wydają się nieistotne, ale dla banku stanowią realne ryzyko finansowe.

Poniżej wyjaśniamy najważniejsze czynniki, które najczęściej obniżają zdolność kredytową przy kredycie hipotecznym.

Jak bank wylicza zdolność kredytową?

Każdy bank posiada własny model oceny ryzyka, jednak mechanizm działania jest podobny. Instytucja finansowa analizuje przede wszystkim:

• wysokość i stabilność dochodów,

• formę zatrudnienia,

• miesięczne koszty utrzymania,

• liczbę osób w gospodarstwie domowym,

• historię kredytową w BIK,

• wiek kredytobiorcy,

• aktualne zobowiązania finansowe,

• limity i produkty kredytowe.

Bank sprawdza nie tylko to, ile klient zarabia, ale również ile realnie pozostaje mu po odliczeniu wszystkich kosztów życia i zobowiązań.

Karty kredytowe i limity w koncie

To jeden z najczęstszych powodów obniżenia zdolności kredytowej.

Wiele osób zakłada, że niewykorzystywana karta kredytowa nie ma znaczenia dla banku. W praktyce jest odwrotnie. Bank traktuje przyznany limit jako potencjalne zobowiązanie, które klient może wykorzystać w dowolnym momencie.

Przykładowo:

• karta kredytowa z limitem 20 000 zł,

• limit odnawialny w koncie 15 000 zł,

• zakupy ratalne 1 500 zł miesięcznie,

mogą obniżyć zdolność kredytową nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Dlatego przed złożeniem wniosku hipotecznego warto:

• zamknąć nieużywane karty,

• zredukować limity,

• uporządkować drobne zobowiązania.

Forma zatrudnienia ma ogromne znaczenie

Umowa o pracę

Najbardziej preferowaną formą zatrudnienia pozostaje umowa o pracę na czas nieokreślony. Banki traktują taki dochód jako najbardziej stabilny i przewidywalny.

Problemy mogą pojawić się przy:

• krótkim stażu pracy,

• okresie próbnym,

• częstych zmianach pracodawcy.

Umowy zlecenie i umowy o dzieło

Dochody z umów cywilnoprawnych są akceptowane przez wiele banków, jednak zwykle wymagają:

• dłuższej historii wpływów,

• ciągłości zatrudnienia,

• regularnych przychodów.

Część banków analizuje dochód z ostatnich 12 miesięcy, a niektóre nawet z 24 miesięcy. Nieregularne wpływy mogą znacząco obniżyć zdolność kredytową.

Działalność gospodarcza i ryczałt B2B

To obecnie jeden z najbardziej problematycznych obszarów przy kredytach hipotecznych.

Przedsiębiorcy rozliczający się ryczałtem często osiągają wysokie przychody, ale bank nie analizuje samego obrotu firmy. Instytucje finansowe stosują własne wskaźniki dochodu dla poszczególnych branż i stawek ryczałtu.

Przykład:

• programista na ryczałcie może mieć liczony wyższy procent dochodu,

• branża handlowa często otrzymuje mniej korzystne przeliczniki.

Dodatkowo część banków wymaga:

• minimum 12 miesięcy działalności,

• pełnych deklaracji podatkowych,

• stabilnych wpływów na konto.

W praktyce odpowiednie przygotowanie dokumentów przez eksperta hipotecznego lub pośrednika finansowego potrafi znacząco poprawić finalną ocenę klienta.

Koszty utrzymania gospodarstwa domowego

Bank analizuje nie tylko dochody, ale również miesięczne koszty życia.

Każda instytucja posiada własne minimalne wskaźniki utrzymania gospodarstwa domowego. Nawet jeśli klient deklaruje bardzo niskie wydatki, bank stosuje własne minimum socjalne.

Znaczenie mają między innymi:

• liczba dzieci,

• liczba osób w gospodarstwie,

• miejsce zamieszkania,

• inne kredyty i abonamenty.

Dla przykładu:

• singiel będzie miał niższe koszty bazowe,

• rodzina 2+2 automatycznie otrzyma wyższe koszty utrzymania,

• osoby posiadające samochody lub inne zobowiązania również tracą część zdolności.

To właśnie dlatego dwie osoby z identycznymi dochodami mogą otrzymać zupełnie inną decyzję kredytową.

Wiek kredytobiorcy

Wiek również wpływa na zdolność kredytową.

Bank bierze pod uwagę maksymalny wiek klienta w momencie zakończenia spłaty kredytu. W wielu instytucjach granica wynosi:

• 70 lat,

• 75 lat,

• czasem 80 lat.

Im starszy kredytobiorca:

• tym krótszy możliwy okres kredytowania,

• tym wyższa miesięczna rata,

• tym niższa końcowa zdolność kredytowa.

Przykładowo osoba mająca 28 lat może rozłożyć kredyt na 30-35 lat, natomiast klient w wieku 55 lat często otrzyma znacznie krótszy maksymalny okres finansowania.

Historia kredytowa i scoring BIK

BIK, czyli Biuro Informacji Kredytowej, jest jednym z kluczowych elementów oceny klienta.

Bank sprawdza:

• terminowość spłat,

• liczbę zapytań kredytowych,

• aktualne zobowiązania,

• historię wcześniejszych kredytów.

Negatywnie wpływają przede wszystkim:

• opóźnienia w spłatach,

• częste składanie wniosków kredytowych,

• zaległości na kartach kredytowych,

• windykacje i wpisy przeterminowane.

Co ważne, brak historii kredytowej również nie zawsze jest korzystny. Bank woli klienta, który wcześniej terminowo spłacał niewielkie zobowiązania, niż osobę całkowicie „niewidoczną” w systemie.

Czy można poprawić zdolność kredytową?

W wielu przypadkach tak.

Najczęściej pomagają:

• zamknięcie kart kredytowych,

• spłata drobnych zobowiązań,

• zwiększenie wkładu własnego,

• uporządkowanie historii wpływów,

• odczekanie kilku miesięcy przy zmianie pracy,

• poprawa historii w BIK.

Warto również pamiętać, że poszczególne banki inaczej interpretują dochody i ryzyko. To dlatego ten sam klient może mieć zdolność wyższą nawet o kilkaset tysięcy złotych w różnych instytucjach.