FAQ

Zdolność kredytowa to maksymalna kwota, jaką bank jest w stanie pożyczyć klientowi na zakup nieruchomości. To nie jest stała liczba. Każdy bank stosuje własny model oceny ryzyka i własne algorytmy analizy finansowej. Oznacza to, że ten sam klient może otrzymać zupełnie inną decyzję kredytową w różnych instytucjach. Zdolność kredytowa zależy nie tylko od wysokości zarobków, ale również od stabilności dochodu, historii kredytowej, liczby osób w gospodarstwie domowym, poziomu stóp procentowych oraz jakości samej nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu.

Dochód jako główny filar analizy bankowej

Najważniejszym elementem wpływającym na zdolność kredytową pozostaje dochód klienta. Bank analizuje nie tylko wysokość miesięcznych wpływów, ale również ich powtarzalność oraz przewidywalność w dłuższym okresie. Im wyższy i bardziej stabilny dochód, tym większa szansa na uzyskanie wysokiego finansowania.

Bank bierze pod uwagę również formę zatrudnienia. Najbardziej przewidywalna dla analityka jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Działalność gospodarcza, kontrakt B2B albo umowy cywilnoprawne wymagają zwykle bardziej szczegółowej analizy dokumentów finansowych.

Stabilność źródła zarobków

Dla banku ogromne znaczenie ma ciągłość dochodu. Klient zarabiający nieco mniej, ale regularnie przez kilka lat, często wygląda lepiej niż osoba osiągająca wysokie wpływy nieregularnie. Bank sprawdza historię zatrudnienia, długość współpracy z kontrahentami oraz regularność wpływów na rachunek.

Przy działalności gospodarczej analizowany jest również staż firmy. W większości przypadków bank oczekuje minimum 12 miesięcy prowadzenia działalności, choć niektóre instytucje dopuszczają krótszy okres przy przejściu z etatu na B2B do tego samego podmiotu.

Koszty utrzymania gospodarstwa domowego

Wysokie zarobki nie gwarantują wysokiej zdolności kredytowej. Bank analizuje także miesięczne koszty utrzymania klienta i jego rodziny. Każda instytucja posiada własne minimalne wskaźniki kosztów życia, które są automatycznie uwzględniane podczas liczenia zdolności.

Oznacza to, że nawet jeśli klient deklaruje bardzo niskie wydatki, bank i tak przyjmie określone minimum socjalne potrzebne do utrzymania gospodarstwa domowego.

Liczba osób w gospodarstwie

Znaczenie ma liczba osób pozostających na utrzymaniu klienta. Singiel posiadający wysoki dochód zwykle osiągnie wyższą zdolność niż rodzina z dziećmi przy identycznych zarobkach. Wynika to z tego, że bank zakłada większe miesięczne koszty utrzymania większego gospodarstwa domowego.

Analizowane bywają również inne stałe wydatki, takie jak alimenty, leasingi, abonamenty, limity kredytowe oraz raty innych zobowiązań.

Historia kredytowa i scoring BIK

Bardzo ważnym elementem oceny zdolności kredytowej jest historia w Biurze Informacji Kredytowej. Bank sprawdza nie tylko aktualne zobowiązania klienta, ale również sposób spłacania wcześniejszych kredytów i pożyczek.

Dobra historia kredytowa pokazuje bankowi, że klient potrafi terminowo regulować zobowiązania finansowe. Negatywnie oceniane są opóźnienia w płatnościach, częste zapytania kredytowe oraz problemy windykacyjne.

Wpływ scoringu BIK

Scoring BIK to punktowa ocena wiarygodności klienta. Im wyższy wynik, tym lepiej bank ocenia ryzyko kredytowe. Osoby posiadające dobrą historię kredytową często mogą liczyć na korzystniejsze warunki finansowania oraz wyższą zdolność.

Brak historii kredytowej nie zawsze jest zaletą. Dla części banków klient całkowicie niewidoczny w BIK jest mniej przewidywalny niż osoba, która wcześniej terminowo spłacała niewielkie zobowiązania.

Znaczenie nieruchomości jako zabezpieczenia

Zdolność kredytowa zależy także od jakości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie hipoteczne. Bank ocenia nie tylko klienta, ale również samą nieruchomość.

Znaczenie mają między innymi lokalizacja, stan techniczny, płynność sprzedaży oraz wartość rynkowa nieruchomości.

Ryzyko związane z nieruchomością

Mieszkania w dużych miastach zwykle oceniane są korzystniej niż nieruchomości w słabszych lokalizacjach. Dla banku ważne jest, czy w razie problemów będzie można szybko sprzedać zabezpieczenie i odzyskać kapitał.

Problematyczne bywają nieruchomości:

położone w bardzo małych miejscowościach,

o nieuregulowanym stanie prawnym,

w złym stanie technicznym,

o ograniczonej płynności rynkowej.

Stopy procentowe i bufor bezpieczeństwa KNF

Na zdolność kredytową ogromny wpływ mają także stopy procentowe oraz regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. Nawet bardzo dobrze zarabiający klient może otrzymać niższą zdolność kredytową, jeśli bank musi zastosować wysoki bufor bezpieczeństwa.

Bank nie liczy zdolności wyłącznie na podstawie aktualnej raty kredytu. Musi również sprawdzić, czy klient poradzi sobie ze spłatą zobowiązania po potencjalnym wzroście oprocentowania.

Bufor ostrożnościowy KNF

KNF wymaga od banków stosowania dodatkowego buforu bezpieczeństwa przy analizie kredytowej. Oznacza to, że bank sztucznie podwyższa oprocentowanie podczas liczenia zdolności, aby sprawdzić odporność klienta na wzrost rat.

W praktyce prowadzi to często do mocnego obniżenia maksymalnej dostępnej kwoty kredytu, nawet jeśli obecne raty wyglądałyby jeszcze bezpiecznie dla domowego budżetu.

Dlaczego różne banki liczą zdolność inaczej

Każdy bank posiada własny model analizy ryzyka. Jedna instytucja może bardziej konserwatywnie podchodzić do działalności gospodarczej, a inna bardziej restrykcyjnie oceniać liczbę osób w gospodarstwie domowym albo historię kredytową.

To właśnie dlatego różnice w zdolności kredytowej pomiędzy bankami potrafią sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych.

Dobrze przygotowany ekspert finansowy albo pośrednik pomaga porównać sposób liczenia dochodu i dobrać bank najlepiej dopasowany do sytuacji klienta. Ma to szczególne znaczenie przy bardziej złożonych przypadkach, takich jak działalność gospodarcza, kontrakt B2B albo niestandardowe źródła dochodu.

Co warto zapamiętać

Zdolność kredytowa zależy od wielu elementów jednocześnie. Bank analizuje nie tylko wysokość dochodu, ale także jego stabilność, historię kredytową, koszty utrzymania, poziom stóp procentowych oraz jakość nieruchomości będącej zabezpieczeniem.

Nawet drobne elementy, takie jak aktywne limity kredytowe, liczba osób na utrzymaniu albo rodzaj umowy, mogą istotnie wpłynąć na końcową decyzję kredytową. Dlatego odpowiednie przygotowanie finansowe przed złożeniem wniosku hipotecznego ma bardzo duże znaczenie dla finalnej oceny banku.